미분양 아파트 속출, 제 2금융권 도산 위기와 필자의 생각

미분양 아파트 속출과 부동산 대출위기 제2금융권과 시행사의 어려움, 필자의 생각을 적어봤다.

미분양 아파트 속출 부동산 대출 위기

6년 전에 필자는 화이트중개인이라는 명명아래 은행권과 연합하여 대출을 해 주는 조건으로 회사 사장의 개인 종신보험으로 보상을 받는 구조에 일을 한 적이 있다. 다행히 한 건도 올리지 못하고 힘들어서 대출하는데 종신보험 월 100 단위씩 7년 유지하게 하는 일에 점점 안 좋은 일이라는 생각과 이건 사채하고 뭐가 다른지 고민하다 결국 그만뒀다. 이것을 이야기하려고 한 게 아니라 그때 당시 아파트 시행사에 근무하는 친구가 있었는데 포항에 지진으로 인해 미분양 아파트가 속출되어 대출을 받기가 어렵다고 했다. 그때는 일시적인 현상이지만 요즈음에는 부동산 가격이 떨어지고 사람들이 부동산 매매가 줄면서 인기 없는 곳의 아파트는 미분양으로 고스란히 남는다. 시행사가 자본이 넉넉하여 아파트를 가지고 있다가 매매하는 것은 없다고 보면 되고, 전부 대출을 끼고 시행사가 아파트를 분양할 때의 차익을 먹는 구조이다. 당연히 아파트 값이 떨어지고 매매가 없으니 대출원금과 이자는 높아가고 이렇게 되면 시행사는 곧 폐업으로 이어질 것이고 시행사에 돈을 대주는 제2 금융권 또한 파산위기에 직면하게 된다. 이제 새롭게 아파트를 분양하는 시행사는 제2 금융권에서 높은 이자로 대출을 받거나 아니면 대출이 거절될 수 도 있다. 왜냐하면 제2 금융권 관계자는 구세주가 아니라 철저히 시장논리에 의해 대출을 승인하고 아니면 대출을 거절하는 행위를 하는 것이다. 본인들도 잘 살려고 하는 사업인데 망할 수 있는 조건을 가진 시행사에 누가 돈을 빌려주지는 않을 것이다.

제2 금융권과 시행사의 어려움

사실 전국 미분양 주택 수가 10년 만에 가장 많다는 통계가 나왔다. 정부가 위험하다고 판단한 건 6만 2천 채인데, 현재 미분양 주택수가 7만 5천 채를 상회하고 있다. 그리고 좀 전에 필자가 이야기한 것과 같이 미분양 주택의 85%가 비수도권 지역에 몰려있다. 시행사는 주택을 담보로 제2 금융권에 돈을 빌린다. 만약 시행사가 대출 이자를 못 갚으면 고스란히 건설사가 채무를 떠안게 되는데, 재정이 탄탄한 건설사는 어떻게 하든 버티겠지만, 그렇지 않은 건설사는 결국 돈을 갚지 못하게 됨으로써 대출을 승인해 준 은행사에 피해를 주게 된다. 이 은행돈은 우리들이 예 적금 했던 그런 돈인데 은행이 흔들리게 되면 저번 주 발생된 미국의 실리콘 밸리 은행처럼 뱅크런을 겪게 된다. 이 뱅크런이 발생되면, 국가가 미국처럼 급한 불에 돈을 집어넣겠지만, 결국 그 돈은 어디에서 가져오는지 뻔하다. 우리의 예산이 아니라 국가도 대출을 받아 이 돈을 메꾼다. 그러면 우리나라도 위험 해 질 수 있다. 필자가 왜 위험한지 계속 강조를 하냐면, 제2 금융권이 부동산 대출, 보증으로 승인해 준 돈이 엄청 많다는 것이다. 잠시 생각해 보면, 시행사에 근무하는 직원들 시행사가 넉넉하지 않아, 월급을 못 주게 되면 그 직원들에 얽혀있는 보험, 카드사, 은행등도 부실 채권이 늘어나면서 어려워진다. 도미노처럼 하나가 무너지면 줄줄이 도산 위기에 빠지게 되는 것이다.

미국발 은행 파산과 유럽을 거쳐 이젠 아시아

지금 정치권은 이 문제를 심각하게 고려하여 어떻게든 해결 해 보려고 노력하지만, 워낙 미국발 은행과 유럽 스위스를 거친 폭풍을 잠잠하게 하는 건 쉽지 않은 구조이다. 필자가 계속 강조하지만, 곧 우리나라 은행 중 한 곳도 위험 해 질 수 있다. 세계 경제 흐름은 10년마다 주기가 있는데 올해나 내년까지 어려울 것이다. 그럼 우리는 우리 자산을 어떻게 지킬 수 있을지 궁금할 것이다. 생활이 윤택한 사람은 돈 걱정 없이 행복하게 살면 된다. 하지만 2대 8의 법칙 중 8인 서민이 앞으로 닥쳐올 2년을 무사히 보낼 수 있을지 궁금할 것이다. 필자는 나름 필자의 관점에서 생각해 봤다. 첫 번째로 가족 중 돈을 벌 수 있는 성인은 놀지 말고 일을 해서 돈을 벌어 가정경제에 보탬이 되어야 할 것이다. 없는 가정의 부모들은 너 뒷바라지 어떻게든 할 것이다.라고 말을 하지만, 곰곰이 우리 가정 경제력을 보면 안 될 것 같으면 일을 해서 가정경제에 보탬이 되어야 한다. 두 번째로 요즈음엔 N 잡러 시대라고 한다. 직장에 다닌다면 조그마한 온라인 사업이나 대리운전등을 해서 돈을 더 보태야 한다. 세 번째로 첫 번째 두 번째로 돈을 벌어 조금의 여윳돈이 있다면, 금을 사거나 미래를 위해 될 성싶은 암호화폐를 사기를 권장한다. 뭐니 뭐니 해도 가장 중요한 것은 허리띠를 졸라매고 새는 돈을 막고, 절약하며 사는 것이다. 요즈음 전기, 가스, 외식비, 식재료 등 안 오른 것이 없다.